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목차
전세 계약이 끝날 때
가장 많이 고민하는 것 중 하나가
도배 상태와 보증금 입니다.
도배가 오래됐거나 얼룩이 생겼을 때
도배를 새로 하면 보증금을 깎을까?
아니면 그냥 내면 되는지 헷갈릴 수 있습니다.
이 글에서는
전세집 도배 교체와 보증금 감액 여부,
법적 원상복구 기준,
임차인이 알아야 할 체크 포인트를
사례·판례·공식 기준 중심으로 정리합니다.
전세집 도배 교체하면 보증금 깎이나?
결론부터
도배 교체 자체로는 보증금이 깎이지 않습니다.
단,
도배 상태가 정상적인 사용 범위를 벗어나서
통상적인 마모 범위를 넘어선 경우라면
보수 비용을 부담해야 할 수 있습니다.
- 통상적 마모
→ 2~3년 정도 삶련서 생기는 색바램, 미세한 얼룩 - 비정상적 손상
→ 담배 그을음, 심한 얼룩, 낙서, 곰팡이·물 얼룩 등
즉,
집 상태가 입주 당시보다 나빠졌다면
그 정도에 따라 수리비용(도배 포함)을 부담 할 수 있습니다.
⚠️ 단순히 "도배가 오래됐다"는 이유만으로
보증금을 깎을 근거가 되지는 않습니다.
원상복구 기준은 어떻게 되나?
원상복구란?
원상복구는
입주 당시 상태로 되돌리는 것을 말하지만,
정상적 사용에 따른 마모·경미한 훼손은
포함되지 않습니다.
이 원칙은 주로
주택임대차보호법과 민법·판례를 기반으로 판단됩니다.
정상적인 사용의 범위
- 시간 경과로 인한 색 바램
- 생화레서 생긴 미세한 얼룩
- 햇빛으로 인한 도배지 변색
→ 임차인 복구 책임 없음
비정상적 손상
- 담배 연기·그을음으로 인한 짙은 변색
- 얼룩·기름때 등 제거 불가능한 오염
- 곰팡이·물 얼룩으로 인한 도배 손상
- 아이 낙서, 유해물질 자국
→ 임차인 복구 책임 발생 가능
법원 판례 역시 통상적 마모는 임차인 책임 아님,
심각한 손상은 보상해야 함으로 일관합니다.
판례 내용 정리
| 내용 | 판례 결론 |
| 전세 세입자가 생활 중 발생한 정상 마모 상태의 벽지 손상에 대해 보수를 요구 | 부당하다 |
| 담배로 인한 도배지 전면 갈이 | 임차인 부담 타당 |
| 각 사건별 사실 관계 | 판단 다름 |
※ 판례는 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으며,
법원의 일반적인 판단 경향을 요약한 것입니다.
도배 상태 점검 체크리스트 (사진 예시 & 비교)
입주 시 사진과 퇴거 전 사진을 비교하는 것이 핵심입니다.
다음 항목으로 점검하세요.
- 담배 냄새 / 그을음
- 음식물 얼룩 / 기름때
- 물 손상 흔적 / 곰팡이
- 아이 낙서 / 스크래치
- 문 손잡이 주변 오염
- 장기간 미세 색바램
전체 사진 + 손상 확대 사진을 남기면 분쟁 시 유리합니다.
도배 교체가 필요한 경우와 선택지
경우 1 : 경미한 상태
- 정상적 사용 범위 → 교체 안 해도 무방
- 교체 원하면 임차인 선택 → 비용 부담 가능
경우 2 : 비정상적 손상
- 집주인 요구 시 → 수리 비용 분담
- 협의 또는 중재 절차(조정위원회 등) 이용 가능
경우 3 : 입주 당시부터 상태가 안 좋았던 경우
- 입주 당시 사진·계약서 특약 확인 필수
- 집주인이 선수리한 경우라면 유지보수 범위 달라질 수 있음
도배 비용은 누가 부담하나?
일반적 원칙
- 정상적 사용 손상 → 임차인 부담 아님
- 비정상적 손상 → 임차인 부담
비용 계산 방식
보통 실비 기준(실제 수리 비용)으로 계산합니다.
공사 비용, 자재 비용이 과다 청구된 경우에는
견적 비교 자료 제출 요청이 타당합니다.
보증금을 안전하게 지키기 위한 필수 대응
퇴거 1~2개월 전 사전 점검
- 도배 상태 점검 → 사진 기록
문서화된 합의
- 집주인과 수리 범위·비용 명시
- 문자 또는 이메일 보관
공정한 비교 견적
- 최소 2~3개 업체 견적 확보
- 과다 비용 견제
분쟁 발생 시 대응
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 대한법률구조공단
- 지방자치단체 무료 법률 상담
많이 묻는 질문 (FAQ)
Q. 보증금만 보고 도배 먼저 하면 유리한가요?
단순히 도배 때문에 보증금이
깎이지는 않습니다.
도배 상태가 정상적 사용 범위냐 아니냐가
핵심입니다.
Q. 도배 부분만 교체하면 되나요?
가능하지만 전체 균일한 상태 유지가 어렵다면
집주인이 전체 교체를 요구할 수 있습니다.
Q. 집주인이 도배 전면 교체를 요구합니다. 어떻게 대응하죠?
상태 판단과 비용 적정성을
기준으로 협의하고,
필요 시 조정위원회·법률 상담을
활용하세요.
사례로 보는 도배와 보증금 분쟁
사례 1
입주 2년 차, 자연색바램만 존재 →
집주인 요구로 도배 교체 요구 →
법원은 거부 판결, 임차인 부담 아님
사례 2
심한 담배 그을음과 얼룩 존재 →
임차인 일부 수리비 부담 판결 →
실비 기준 반영
중요한 것은
사실 관계에 따른 판단입니다.
동일한 결과를 기대하기는
어렵지만 기준은 일괄적입니다.
도배 교체와 보증금 관계
- 도배를 새로 한다고 보증금이
자동으로 깎이지는 않음 - 정상적인 사용 손상이면
임차인 부담 없음 - 비정상적 손상이면
수리비 부담 가능 - 사진 기록·입증 자료가 핵심 증거
한 줄 요약
전세집 도배 상태가 정상적 사용 범위라면
보증금은 깎이지 않고,
심각한 손상이며, 임차인으로 인해 손상된 부분이라면
수리 비용 부담 가능 하므로
사진 기록·증빙·명확한 합의가
보증금을 지키는 핵심입니다.